Columna de nuestra asociada Gabriela Contreras Aguayo en El Mercurio Legal

Publicado por OGL en

A comienzos de este mes la Cámara de Diputados aprobó un proyecto de ley que dispone la suspensión de las medidas judiciales de embargo de bienes, lanzamientos, subastas y remates públicos, a que se refieren los artículos 482 y 485 del Código de Procedimiento Civil, con la finalidad de beneficiar a aquellas personas que han visto perjudicados sus ingresos en este último tiempo, entendiendo que muchos de ellos, producto de la repercusión económica que ha tenido la pandemia, no podrán cumplir con sus compromisos económicos.

El proyecto, que consiste en un artículo único con tres numerales, dispone la suspensión de dichas medidas por un término de 12 meses y respecto de cuatro tipos de bienes, aunque, como veremos, estrictamente la medida de suspensión solo se produce respecto de tres.

En primer lugar, suspende las medidas ya indicadas respecto de los inmuebles habitados usados como vivienda principal y los inmuebles destinados a uso comercial (sea que estén o no abiertos al público). Inmediatamente después se refiere a los casos en que el inmueble no se encuentre habitado y a los bienes muebles que sean destinados a producir ingresos a sus dueños o poseedores, o que sean necesarios para el desarrollo de un oficio u actividad económica.

La justificación de los dos primeros casos parece clara. El inmueble habitado usado como vivienda principal es protegido por un legislador que, en el mensaje de presentación del proyecto, entiende la necesidad de contar con un techo en pro de no agravar las condiciones de aislamiento a que debe someterse una ciudadanía ya golpeada económicamente, mientras que la protección a los inmuebles de uso comercial se justifica en la necesidad de dar seguridad y tranquilidad económica a pequeños y medianos empresarios que han disminuido o incluso detenido su actividad.

Sin embargo, el inciso final de la letra a) del numeral 1 del proyecto da pie a una primera discusión cuando señala que “en los casos que el inmueble no se encuentre habitado o que el ministro de fe competente constate su abandono, el juez determinará la realización del embargo previa solicitud de la parte interesada”.

Un inmueble deshabitado o que se constate abandonado, por definición, no es un inmueble habitado usado como vivienda principal ni es un inmueble destinado al uso comercial, ¿por qué entonces merecería un tratamiento especial en el proyecto?

Si el legislador no quisiera suspender el embargo respecto de aquellas viviendas principales deshabitadas o abandonadas bastaba con que simplemente no las individualice, ya que no entran en la categoría prevista en la ley. Mismo criterio en el caso de inmuebles que no son usados como vivienda principal o que no estén destinados al uso comercial. El párrafo en estos casos no tiene sentido.

Sin embargo, la parte final indica que “el juez determinará la realización del embargo, previa solicitud de la parte interesada”. Esto hace suponer que la norma se parece más a una regla de radicación de la carga probatoria de una excepción que a la regulación de otro tipo de bienes, ya que será el acreedor interesado quien debe solicitar en forma especial la realización del embargo y acreditar que el inmueble usado como vivienda principal o destinado al uso comercial se encuentra deshabitado o abandonado. Entonces, la pregunta que procesalmente cabe hacerse es: ¿cómo se prueba dicha circunstancia? ¿Se genera un incidente y se abre un término probatorio? ¿Procede prueba en contrario a la certificación del ministro de fe?

Un segundo punto se genera en el caso del lanzamiento. La letra a) del numeral 2 del proyecto señala que “podrán acogerse a este beneficio” quienes, al 18 de marzo de 2020, se vean afectados por una sentencia que determine su desalojo. Mientras que la letra b) del mismo numeral señala que las acciones que se hayan iniciado con posterioridad a la declaración del estado de excepción “no podrán ordenar el lanzamiento” de inmuebles que sean destinados a la vivienda o uso comercial.

Así redactada, la norma haría una aplicación ipso facto de la suspensión del lanzamiento en los procesos iniciados con posterioridad a la declaración del estado de excepción, mientras que en los procesos iniciados con anterioridad, si la resolución de lanzamiento se dictó antes del 18 de marzo de 2020, la suspensión sería más bien un “beneficio” al que el lanzado podrá o no acogerse. Finalmente, a modo de descarte, en los procesos iniciados con anterioridad a la declaración del estado de excepción en los cuales una orden de lanzamiento haya sido dictada después del 18 de marzo de 2020 existe un vacío. Claramente la redacción de la norma no es la más adecuada.

En lo que respecta al lanzamiento de aquellos inmuebles que no se encuentran habitados o en uso, el panorama tampoco se aclara.

Señala el párrafo final de la letra b) del numeral 2 del proyecto que “si el bien no se encuentra habitado o en uso, el juez podrá determinar la no aplicación de la norma contenida en el inciso anterior. Lo mismo podrá determinar si el inmueble estuviera gravado con hipoteca y se demostrare el perjuicio que el no pago del inmueble arrendado puede conllevar a su dueño”.

En este punto, vuelvo a lo ya comentado sobre la calidad de deshabitado o abandonado del inmueble, en lo que más bien parece ser una regla de radicación de la carga probatoria. Sin embargo, en este caso hay dos novedades.

La primera es que la suspensión del lanzamiento podrá aplicarse, no solo cuando el inmueble esté deshabitado o abandonado, sino, además, en aquellos casos en que el inmueble estuviera gravado con hipoteca y se demostrare que el no pago del inmueble arrendado genera un perjuicio para su dueño.

La segunda es que la suspensión del lanzamiento ya no sería imperativa para el juez, sino facultativa, ya que este “podrá” determinar la no aplicación de la norma, lo que va en directa relación con el inciso 2° del artículo 6° de la Ley 18.101, que establece el derecho al arrendador de solicitar al juez que se le haga entrega del inmueble abandonado por el arrendatario, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono realizada por ministro de fe.

Para finalizar, sobre este último punto cabe precisar que el proyecto indica que el juez podrá determinar la no aplicación de la norma “contenida en el inciso anterior”. Es decir, contempla solo aquellos casos de los procesos que fueron iniciados con posterioridad a la declaración del estado de excepción, dejando fuera la letra a) del mismo numeral que, como ya vimos, regularía los procesos iniciados con anterioridad a la declaración del estado de excepción. No parece haber una razón para esta distinción más que un mero error en su redacción.

Respecto de los bienes muebles que sean destinados a producir ingresos a sus dueños o poseedores, o que sean necesarios para el desarrollo de un oficio u actividad económica, el proyecto prevé la suspensión de las medidas de embargo, remate y subasta pública, siempre y cuando sea solicitado y acreditado por quien resulte perjudicado.

Si bien la redacción de este punto (en lo que respecta a la carga probatoria) no es la mejor, es claro que el legislador entiende por perjudicado al dueño o poseedor del mueble.

Interesante será ver cómo los tribunales interpretarán el concepto de mueble destinado a producir ingresos a sus dueños o poseedores, ya que la mayoría de las veces, sobre todo en épocas de crisis, el desarrollo de un oficio o actividad económica es naturalmente informal y esporádico, no pudiendo acreditarse por antecedentes formales, como el inicio de actividades.

Con todo, el legislador fijó dos límites a la suspensión de las medidas: no se suspenderán remates y lanzamientos de inmuebles de quienes adeuden diez o más meses de renta, contados desde la declaración del estado de excepción constitucional del 18 de marzo del 2020, ni se suspenderán remates en el caso de dueños o poseedores de muebles a quienes se les condene al pago de 500 unidades de fomento o más por sentencia judicial ejecutoriada.

El plazo de aplicación previsto en el proyecto va desde su entrada en vigencia y hasta por doce meses posteriores del término del estado de catástrofe (actualmente vigente hasta mediados del mes de septiembre, según los plazos previstos en el Decreto Supremo 269 de 16 de junio de 2020). En el evento de que el estado de catástrofe sea renovado por la autoridad, la vigencia de los doce meses comienza al término de este. En todos los casos, siempre con una fecha límite establecida al día 31 de diciembre del año 2021.

Este plazo supone un duro escenario para los acreedores que, por al menos un año, no verían satisfechos sus créditos, pudiendo generar, a su vez, una incapacidad de pago de sus propias obligaciones.

Ahora bien, es por lo menos curioso que el proyecto, previendo una incapacidad de pago generalizada en la población, establezca la suspensión general de los remates y subastas públicas de los procesos ejecutivos civiles ordinarios sin referirse a los actuales procesos de liquidación previstos en la Ley 20.720.

Si bien la suspensión de los remates en un proceso de liquidación forzosa podría tener la misma finalidad proteccionista para el deudor demandado en un juicio ejecutivo o en un juicio de lanzamiento por el término del contrato de arrendamiento, ello no es aplicable para los procesos de liquidación voluntaria, que indiscutiblemente deberían multiplicarse en los meses futuros.

El deudor que, sometido a un proceso concursal, hace entrega voluntaria de sus bienes para el pago ordenado a sus acreedores, innegablemente se va a ver perjudicado cuando el proceso sea suspendido por doce meses. En este caso se hace absolutamente necesario que el legislador contemple la facultad de no aplicar la norma de suspensión.

  • Gabriela Contreras Aguayo es asociada en Ortiz González Luarte Abogados.

Fecha: 30 de agosto 2020

Fuente: El Mercurio Legal

Categorías: PRENSA